Jak správně stanovit cenu nemovitosti – nejdůležitější krok k úspěšnému prodeji

Stanovení správné ceny je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí při prodeji nemovitosti. Pokud je cena příliš vysoká, můžete ztratit zájemce a prodej se zbytečně protáhne. Pokud je naopak příliš nízká, připravíte se o statisíce korun. V tomto článku vám ukážu, jak se tržní cena skutečně stanovuje a proč nestačí podívat se na podobné nabídky na internetu.

Za svou praxi jsem se setkal s mnoha případy, kdy byla nemovitost několik měsíců bez zájemců jen proto, že byla špatně oceněná. Přitom stačila správná analýza trhu a vhodně zvolená strategie prodeje. Stanovení ceny není odhad od stolu – je to kombinace zkušeností, dat a znalosti aktuálního trhu.

Obsah

Proč je správná cena tak důležitá

Co je tržní cena nemovitosti

Jak se cena nemovitosti stanovuje

Faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti

Proč nestačí sledovat inzertní portály

Nejčastější chyby při stanovení ceny

Jak probíhá profesionální analýza trhu

Co dělat, když se nemovitost neprodává

Nejčastější otázky

Shrnutí

1. Proč je správná cena tak důležitá První týdny po zveřejnění nabídky jsou pro celý prodej zásadní.

Právě v této době si nemovitosti všímají lidé, kteří ji dlouhodobě hledají. Pokud je cena nastavena správně, přiláká největší počet vážných zájemců. Naopak přemrštěná cena může způsobit, že nabídku lidé jednoduše přeskočí a začnou se zajímat o jiné nemovitosti.

Častým omylem je představa, že vysokou cenu lze kdykoliv později snížit. Ve skutečnosti se však z nemovitosti může stát tzv. „ležák“, který je na trhu příliš dlouho. Kupující si pak často kladou otázku, proč se dosud neprodal, a začínají hledat skryté problémy.

2. Co je tržní cena nemovitosti Tržní cena není částka, kterou si prodávající přeje získat.

Není to ani částka uvedená v inzerátu.

Tržní cena je cena, za kterou je ochoten nemovitost koupit informovaný kupující za běžných podmínek na trhu.

Jinými slovy – jde o cenu, na které se reálně potká nabídka s poptávkou.

Každá nemovitost má pouze jednu tržní hodnotu v konkrétním čase. Ta se ale může měnit v závislosti na vývoji trhu, úrokových sazbách, ekonomické situaci nebo změnách v okolí nemovitosti.

3. Jak se cena nemovitosti stanovuje Profesionální ocenění nevychází z pocitu ani z přání majitele.

Při stanovení ceny se obvykle hodnotí:

lokalita,

velikost pozemku nebo podlahová plocha,

dispozice,

technický stav,

stáří nemovitosti,

provedené rekonstrukce,

energetická náročnost,

občanská vybavenost,

dopravní dostupnost,

právní stav nemovitosti.

Současně se porovnávají podobné nemovitosti, které se v dané lokalitě prodaly nebo se aktuálně prodávají.

Výsledkem není jedno číslo, ale cenové rozpětí, ve kterém má nemovitost největší šanci najít kupujícího.

4. Co všechno ovlivňuje hodnotu nemovitosti Dvě na první pohled stejné nemovitosti mohou mít rozdílnou hodnotu i o několik set tisíc korun.

Mezi nejvýznamnější faktory patří:

Často rozhoduje více než samotný dům nebo byt. Rozdíl může vytvořit klidná ulice, výhled, dostupnost škol nebo občanská vybavenost.

Moderní rozvody, nová střecha nebo kvalitní zateplení mohou hodnotu zvýšit. Naopak zanedbaný stav znamená pro kupujícího budoucí investice.

Prakticky řešený interiér bývá atraktivnější než větší, ale špatně uspořádaný prostor.

Zástavní práva, věcná břemena nebo spoluvlastnické vztahy mohou ovlivnit okruh potenciálních kupujících.

Na cenu mají vliv také úrokové sazby hypoték, počet podobných nabídek nebo celková poptávka po nemovitostech.

5. Proč nestačí podívat se na inzertní portály Mnoho prodávajících stanovuje cenu podle podobných nabídek na internetu.

To je ale pouze orientační údaj.

Na inzertních portálech vidíte nabídkové ceny, nikoliv ceny, za které se nemovitosti skutečně prodaly.

Navíc neznáte:

skutečný technický stav,

právní vady,

průběh vyjednávání,

případné slevy z kupní ceny.

Proto dvě zdánlivě stejné nemovitosti mohou být ve skutečnosti zcela odlišné.

6. Nejčastější chyby při stanovení ceny Cena podle emocí Majitel má k nemovitosti vztah a často do ceny promítá vlastní vzpomínky nebo investice, které se ale nemusí plně odrazit v tržní hodnotě.

To, že soused prodával za určitou částku, ještě neznamená, že stejnou cenu získá i vaše nemovitost.

Jak už bylo zmíněno, nabídková cena není prodejní cena.

Někteří prodávající si říkají: „Začneme vysoko a případně zlevníme.“

Ve většině případů však tento postup vede ke zbytečně dlouhému prodeji.

7. Jak probíhá profesionální analýza trhu Před stanovením ceny by měla proběhnout důkladná analýza.

Ta obvykle zahrnuje:

prohlídku nemovitosti,

kontrolu listu vlastnictví,

posouzení technického stavu,

porovnání obdobných nemovitostí,

analýzu aktuální nabídky,

odhad očekávané poptávky.

Na základě těchto informací lze stanovit nejen doporučenou cenu, ale i vhodnou strategii prodeje.

Někdy je například výhodnější nastavit cenu tak, aby přilákala více zájemců a vytvořila konkurenční prostředí. Jindy je naopak vhodné zvolit jiný postup podle typu nemovitosti a situace na trhu.

8. Co dělat, když se nemovitost neprodává Pokud je nemovitost na trhu delší dobu bez vážných zájemců, je dobré hledat příčinu.

Tou může být:

příliš vysoká cena,

nekvalitní fotografie,

slabá prezentace,

nevhodně zvolená cílová skupina,

změna situace na trhu.

Ne vždy je řešením okamžité zlevnění. Někdy stačí upravit prezentaci nebo změnit marketingovou strategii.

Nejčastější otázky Jak zjistím orientační cenu své nemovitosti? Můžete porovnat podobné nabídky na realitních portálech, ale přesnější výsledek přinese odborná analýza trhu, která zohlední i technický a právní stav nemovitosti.

Záleží na účelu odhadu. Pro banku nebo soud se zpracovávají znalecké posudky či odborné odhady podle konkrétních pravidel. Pokud jde o stanovení prodejní ceny, mnoho realitních makléřů nabízí tržní analýzu v rámci přípravy prodeje.

Ve většině případů to není ideální strategie. První týdny po zveřejnění nabídky bývají nejdůležitější a špatně nastavená cena může znamenat ztrátu nejvážnějších zájemců.

Ano. Správně stanovená cena může významně ovlivnit délku prodeje i konečnou částku, za kterou se nemovitost prodá.

Shrnutí Stanovení ceny není odhad podle pocitu ani porovnání několika inzerátů na internetu.

Je to proces, který vychází z analýzy trhu, zkušeností a znalosti konkrétní lokality. Dobře nastavená cena zvyšuje šanci na rychlý prodej, přitahuje více vážných zájemců a pomáhá dosáhnout nejlepšího možného výsledku.

Pokud si nejste jistí, jakou hodnotu má právě vaše nemovitost, vyplatí se nechat si připravit odbornou analýzu ještě před zahájením prodeje.

Chcete znát skutečnou tržní cenu své nemovitosti? Každá nemovitost je jedinečná. Proto ani její cenu nelze určit pouze podle několika podobných inzerátů na internetu.

Pokud uvažujete o prodeji domu, bytu nebo pozemku v Náchodě a okolí, rád vám připravím nezávaznou analýzu trhu a vysvětlím, jak jsem k výsledné ceně dospěl. Díky tomu budete mít jistotu, že vstupujete na trh s realistickým očekáváním a správně nastavenou strategií prodeje.